はじめてのオフィス賃貸。事務所の賃貸借契約書の見方と注意点。ここを見ておけば大丈夫!

不動産の契約書と聞くと「難しそう・・・」と尻込みしてしまう人も多いと思います。

実際、事務所として賃貸物件を契約しようと思っている方は過去の物件で賃貸借契約書の中身をしっかり確認しましたか?

事務所や店舗といった事業用として不動産の契約を結ぶ場合、記載されている内容が違ったり、ルールも独特だったりするため、面倒だからと読み飛ばすと痛い目をみる可能性が高いです。

もし、不利な契約を結んでしまった場合、後々トラブルに発展しかねません。トラブルを回避するためにも、この記事を読んで事務所や店舗の賃貸借契約書への知識をつけて契約に臨みましょう。

しかし契約書に書いてある文章は分かりづらいことも多いため、内容の理解するのは簡単なことではありません。

そのため、今回は事務所の賃貸借契約書の見方や注意点を伝えていきたいと思います。

賃貸借契約書って何?重要事項説明書とどう違うの?

まず、意外と多くの人がわかっていないのが重要事項説明書と賃貸借契約書ではないかと思います。

不動産会社で契約する際、いろいろな書面に何度も署名や捺印を求められますが、その中でも重要事項説明書と賃貸借契約書には特に重要です。

ただ、ぱっと見た感じだと、内容が似ているだけに違いがわからないという人も多いかと思います。

そのため、まずは重要事項説明書と賃貸借契約書の違いなどについて説明します。

重要事項説明書とは

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上図が重要事項説明書 『Leon works inc』より引用

Woman
重要事項説明書ってよく聞くけど、どんな意味なの?

重要事項説明書は、不動産業者で賃貸物件の契約をする前に、契約内容の最終確認をするための書面のことを指します。

賃貸契約を行う際に不動産業者はその物件の概要を契約者に説明する義務があります。

というのは、地建物取引業法では、賃貸借契約を締結するまでの間に、仲介や代理を行う不動産会社は、入居予定者に対して賃借物件や契約条件に関する重要事項の説明をしなければならないと定めているためです。

そして、宅地建物取引士が必ず重要事項説明をしなければなりません。

その宅地建物取引士が話す契約の説明内容について書いているのが、重要事項説明書です。

契約する前の説明であるため、この時点で契約の意思を撤回しても何の問題もありません。

そのため、重要事項説明の時点で、疑問に思う点を確認しておくことは非常に重要です。

確認していた情報と異なる説明はないか、その他気になる事実はないかなど、きちんと確認しましょう。

何か不明な点があれば、納得のいくまで確認をしてください。説明を受けた結果、契約を見送るという判断もあり得ます。

なお、不動産会社が貸主の場合は、重要事項説明の義務はありませんので、物件や契約条件について気になることがあれば、自ら不動産会社に確認するようにしましょう。

賃貸借契約書とは

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上図が賃貸借契約書 『bizocean Co., Ltd.』より引用

Woman
重要事項説明書と賃貸借契約書ってどう違うの?

それに対し、賃貸借契約書は賃貸物件のいわゆる「契約書」のことを指します。

日本の場合、賃貸物件の契約は基本的に2年という長期間に及びます。

その間におけるトラブル防止のために、条件を書面にしたものが賃貸借契約書です。

賃貸借契約書は性質上、分量も多く、内容も複雑なため、適当に署名・捺印をする人も多くいるのが現状です。

しかし、それはトラブルの原因となりかねません。

そのため、契約書を確認する際に、不動産会社や貸主に聞いていた条件に間違いがないか必ず確認しましょう。

賃貸借契約書の中にある特記事項、その中でも敷金返還に関わる条件は、特に注意が必要です。

不利な条件が盛り込まれている可能性もあるため、必ず確認してください。

契約条件に不利な内容がある場合には、この時点で契約解消することをおすすめします。

急に重要事項の説明がされたり、資格保有者以外の人から説明されたら要注意!

重要事項説明は基本的に契約の前に、物件の詳細な内容や契約条件について、書面と口頭で説明を受けます。

重要事項説明を受ける段階は借りる人が、物件に納得して契約をするための最終確認段階といえるでしょう。

納得のいかない内容を提示されたら、その後に行われる契約をやめても費用はかからないため、思い切って断るべきです。

又、不動産の話の最中に急に重要事項説明が行われたらその不動産会社は要注意といえるでしょう。

そして、一番注意しなければいけないのは、資格を持っていない不動産会社の人が説明を行う場合です。

もし、宅地建物取引主任者の資格証を提示せず説明したり、説明そのものがなくいきなり契約書に印鑑を押すように言われたりしたら、その不動産会社は、法律に違反していることになります。

※宅地建物取引主任者の資格を持っていない人が重要事項説明を行なった場合、宅地建物取引業法違反になります。

そのため、急に重要事項説明を行う不動産会社、資格保有者以外の人が説明を行う不動産会社には注意しましょう。

賃貸借契約書の読み方と契約までの流れ

賃貸借契約書の読み方 〜賃貸借契約書の12の項目〜

まず、賃貸借契約書の読み方について説明します。

賃貸借契約書は不動産会社が発行する書類であるため、各々の不動産会社によって賃貸借契約書が異なります。

そのため、どんな項目が賃貸借契約書に含まれているのかを事前にチェックする必要があります。

しかし、店舗や事務所の場合、基本的に賃貸借契約書に含まれる項目は多くても以下の12点になります。

※不動産会社によっては以下のいずれかの項目が省略されている場合もあります。
  1. 契約当事者:貸主、借主のことを指します
  2. 賃貸人(甲):貸す人のことを指します
  3. 賃借人(乙):借りるのことを指します
  4. 連帯保証人(丙):主債務者と連帯して債務を負う人のことを指します
  5. 契約締結日:契約を決定した日のことを指します
  6. 対象物件:対象の物件の住所のことを指します
  7. 床面積:物件の広さのことを指します
  8. 使用目的:どんな目的で使用するのかを事前にせつめいしなければいけません。
  9. 賃料:家賃 ※振込手数料は基本的に賃借人が負担になります
  10. 共益費:事前に共益費がどれくらいなのかの提示があります
  11. 保証金:『本契約の保証金として“金○○円也”を無利息にて賃貸人に預託するものとする。』
  12. 賃貸借期間

当然ですが、賃貸借契約書には店舗物件を使用するための契約条件や取引内容についての条項の記載だけでなく、金銭取引の記載も含まれます。

そのため、取引額がどれほどになるのかを事前に確認しましょう。

賃貸借契約に至るまでの5ステップ

賃貸借契約に至るには以下の5つのステップが必要になります。

  1. 不動産会社が、『重要事項説明書』の内容を説明を行う
  2. 借主が、『重要事項説明書』に署名・捺印。※しかし、重要事項説明書に署名・捺印した段階ではまだ契約は成立していません!
  3. 不動産会社が、『賃貸借契約書』を提示し、説明を行う
  4. 借主が、『賃貸借契約書』に署名・捺印する
  5. 契約が成立

このように、借主は賃貸借契約書に署名・捺印する前に重要事項説明書に署名・捺印をしなければなりません。

再度ですが、注意が必要なのは重要事項説明書に署名・捺印した段階ではまだ契約は成立していない点です。重要事項説明書に署名・捺印した後に、賃貸借契約書に署名・捺印しなければ、契約は成立しません。

重要事項説明書、賃貸借契約書の両方にに署名・捺印してはじめて、契約が成立します。

オフィス・事務所の賃貸借契約書で確認すべき8つの注意点

ここでは、オフィス・事務所の賃貸借契約書で確認すべき8つの注意点を解説します。

①保証金または敷金について

オフィス・事務所の賃貸借契約書の保証金または敷金の項目で気をつけなければいけないのは

  • 金額に関する条文
  • 預託(支払い)日に関する条文

になります。

また、事業用の敷金の場合、平均敷金は3~6か月と、住宅の1~2か月よりも高いため、契約時点で相当な額の用意が必要となるので、注意が必要です。

例えば、今後契約する物件の賃料が20万円であれば、保証金ないし敷金は120万円必要になります。

事業用の敷金は住宅用と異なり高額なため、納得の上で案文確認に進み、保証金額は妥当かを何回も確認すべきです。

次に預託日についてです。

預託日は保証金、敷金の支払いの中でも重要なポイントになります。

預託日は基本的に「契約時」支払いとなります。

しかし、事業用で気を付けるべきなのは、実際に入居する日と、契約日の間が大きく開く可能性があることです。

事業用に貸し出しているビルは6か月前までに退去勧告し、勧告後から退去までの間に賃貸人は新たな借り手を、賃借人は新たな移転先を探さなければいけません。

保証金や敷金の預託日は必ず記載されており、ほぼ契約時となっていますが、たまに異なることもあるので注意が必要です。

預託日に関してもいつなのかを必ず確認しましょう。

②原状回復について

明渡し・原状回復については、しっかり事前に確認しておきましょう。

明渡しの際、原状回復義務を負うのは賃借人とすることが一般的です。

しかし、原状回復を行わなかった場合にどう対処するのか、ということを事前に考えている人はあまりいないと思います。

そのため、物件のオーナーとしては、賃借人が原状回復をしなかった場合に備えて、「賃貸人が賃借人の費用負担において物件を原状回復することができる」との条項を明記している場合がほとんどです。

そのため、明らかに物件のオーナーが負担すべき事項であっても、借りている人の責任となってしまっている条項は削除する、修正を交渉すべきでしょう。

賃貸人から、とんでもない額の費用が請求されないため、不測の事態に陥らないために十分な注意を払って契約書を確認しましょう。

③連帯保証人について

賃貸借契約は、貸す側にとっては大きなリスクが伴うのは事実です。

というのは、借主が今は賃料が払えていても、病気や事故などで滞納してしまう可能性もないとはいえないからです。

そのため、貸す側は借主に連帯保証人を求めてくる場合がほとんどです(不測の事態が発生しても、毎月の債務を連帯保証人が支払う約束をすることによって、賃貸人は安心して物件を貸せるようになるのが現状です。)。

しかし、誰でも連帯保証人になれるわけではありません。

一般的には、安定した収入がある三親等以内の親族が望ましいとされていますが、連帯保証人が用意できない場合は保証会社を利用しましょう。

④賃料の額、支払方法について

借主が、貸主に賃料を払うことは賃貸借契約の根幹をなすものですから、賃料をいくらにするのかに関する記載は必ず必要になります。

例えば、「賃料は、月額○万円とする」といった記載です。

なお、経済事情や公租公課が変動して、賃料の額が不相当に低額または高額になることがあります。

賃貸借契約は一定期間継続することが予定されていますから、不相当な賃料のまま契約が継続すると、一方当事者にとって不利益になります。

したがって、当事者での交渉を要件にするなどして賃料を増額または減額できることを定めた契約条項を定めておくといいでしょう。

⑤解約について

賃貸借契約書の解約に関する項目は特に注意してチェックしましょう。

というのは、契約書どおりの期間の賃貸借が続かず、「中途解約」となる場合ほど、トラブルが多く起きているためです。

ただ、あらかじめ賃貸借契約書を入念に作成・チェックすることで、紛争を未然に防止することができます。

それは、賃借人が、いつまでに賃貸人に対して「解約します。」と言う通知を行えばよいか、ということです。

居住用の賃貸物件では、「30日」前と設定している物件が多いですが、事業用の賃貸物件の場合、「6か月」などかなり長めに設定する場合が多いです。

どのくらい前に解約通知の期限を設定するのか、事前に双方で話し合い、建物(事業用)賃貸借契約書に明記しましょう。

また、中途解約の場合、違約金をどうするのか、金額はいくらにするのかという問題も発生します。

あるいは、「事前に解約通知をすれば違約金は不要」というケースもありますので、詳細な点まで事前に話し合いましょう。

違約金を必要とする場合には、建物(事業用)賃貸借契約書に、違約金についての条項を記載します。

自社がどのようなケースで中途解約を考えなければならないのかを念入りに想定した上で、その際に違約金がかかる定めとなっているのかどうかを、契約前に、事前にチェックしておきましょう。

⑥禁止事項について

禁止事項の例としてはペットの飼育をオフィスで行うこと、騒音をはっせいさせること、勝手に他人に無断で貸すことなどがありますが、契約によって異なります。

違反した場合、退去や違約金を求められます。

よく確認してルールを守った暮らしをしましょう。

⑦使用目的について

事業用建物の賃貸借契約を締結するときには、物件の使用目的について「事業用事務所として使用するものとする。」などと記載し、使用目的を限定するされることがあります。

この場合、賃借人が、建物(事業用)賃貸借契約上に記載した使用目的と異なる目的で物件を使用してしまうと、「用法違反」となります。

場合によっては「契約解除(解約)」、「損害賠償請求」などのペナルティがあるので注意すべきです。

特に、飲食店の目的で賃貸借契約を締結するときには、「許認可」が必要となったり、お客様が頻繁に出入りしたり、といった点から、特に賃貸借契約書の締結の際に交渉が必要となります。

⑧更新について

不動産の賃貸借契約の期間は、基本的に2年間とされています。

更新方法は3種類あり、合意更新・自動更新・法定更新に分かれています。

  1. 合意更新:互いに更新案に合意し契約書を再度作成することで更新とする。
  2. 自動更新:契約終了した際、同一条件、同一期間の賃貸借契約を更新する旨を予め定めておき、契約終了とともに自動的に更新される。
  3. 法定更新:借地借家法第26条により、期間満了前の6ヶ月から1年以内の間に通知をしなかった場合、契約期間満了までに合意更新が成立しなかった場合に更新が成立する。

今後契約する物件がどの更新方法に設定されているのか事前にチェックしておきましょう。

まとめ

今回は建物(事業用)賃貸借契約書で注意すべきポイントを解説しました。

特に、賃貸業を生業にする不動産事業においては、とにかく数をこなすことを優先し、個々の建物(事業用)賃貸借契約の契約締結にはあまり時間をかけずに行なってしまう企業が少なくないようです。

そのため、借主側、貸主側のいずれで建物賃貸借契約書を作成するにしても、契約前に自社に不利な契約内容になっていないか、弁護士などの専門家にチェックしてもらうべきであるといえます。

たしかに文字でびっしり小難しいことが書いてある契約書を見たら、どうしても身構えてしまいますよね。

しかし、上記で説明した建物賃貸借契約書の見るべきポイントをしっかりおさえておけば、理解することも可能です。

トラブルを未然に防ぐために、分からないことは宅地建物取引士に納得いくまで確認するようにしましょう!

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