オフィス・テナントの家賃交渉術!賃料を減額できる物件の選び方と賃料交渉の注意点

オフィスやテナント、事務所の賃料を下げたいと考えている経営者は多いのではないでしょうか。

オフィスやテナント、事務所の賃料を下げられると経費削減に大きく繋がります。

そのため、多くの経営者はオフィスやテナント、事務所の賃料を交渉することを考えたり、実行されていますが、現実はそう簡単ではありません。

実際には、十分注意した上で進めないと、オフィスやテナント、事務所のオーナーと関係が悪化してしまったり、苦労の割にほとんど賃料を下げれなかったという事が起こってしまいます。

そのため、今回の記事では、オフィス・テナントの家賃交渉術や賃料を減額できる物件の選び方、賃料交渉の注意点をわかりやすく解説します。

交渉をする前に!まずは相場を理解しよう

信頼できる賃料相場閲覧サイト3選

気になって相場を調べたはいいが、その情報を鵜呑みにしている経営者は多いのではないでしょうか。

今後、移転もしくは法人を新規に立ち上げる時、正しく相場を見る事が出来れば、より移転先の選択肢は広がっていきます。

実際、賃料相場を武器に、今想定しているビルよりグレード、立地を上げて移転が出来る可能性もあります。

そのため、交渉に入る前にどの程度相場がわかっているかが何より重要です。

まずは、現在のオフィスが相場と比べて安いのか、高いのか、自分の想定している相場とどれくらいかけ離れているのかを下記のサイトで確認してみて下さい。

その上で、オフィス・テナント賃料交渉時に必ず注意すべき6点を紹介します。

下記のサイトでは、全国のオフィス相場を細かく見ることができ、オフィスの空室率や賃料などの市場情報も毎月更新されていますので、大変参考になります。

⑴officee

仲介手数料無料の賃貸オフィス探し「officee」では、東京エリアを中心に、全国の賃貸オフィス・賃貸事務所を、豊富な物件写真と取材情報から検索可能です。

officeeでは、オフィス移転に人気な渋谷の賃貸オフィスや新宿の賃貸事務所をはじめ、国内最大規模の賃貸情報が掲載されています。

また、officeeは専任のオフィスコンサルタントが内見から条件交渉をし、契約までトータルサポートしてくれ、且つ、店舗などの運営コスト削減と、一部貸主からいただく手数料収入によって、全物件の仲介手数料を無料で提供している企業です。

実際、officeeは、20坪前後のスタートアップから、1,000坪を超える大型移転プロジェクトまで幅広くオフィス移転の実績を持ちます。
特にIT関連企業の契約実績が豊富です(officeeは以下の企業の移転を実現した実績があります)。

⑵三幸エステート

三幸エステートはそ40年以上、オフィス仲介業ひとすじで事業を進めており、実績は業界トップクラスです。

そのため、これまで積み重ねてきた実績と信頼、そしてこの圧倒的な仲介スタッフ数により、クローズドなマーケット情報・二次空室情報までも把握しており、特に以下の3つの点で他社を圧倒しています。

⑴仲介スタッフの実に8割以上が宅地建物取引士保有者

三幸エステートの仲介スタッフの実に8割以上が宅地建物取引士保有者です。

三幸エステートは専門家集団として顧客に最適なサービスを届けている非常に質の高い企業です。

⑵47都道府県すべてで成約実績がある

三幸エステートは47都道府県すべてで成約実績があり、北海道から沖縄まで、日本全国すべてのエリアをカバーしています。

各拠点が協力し合って業務を進めているため、本社にいながらでも支社の移転や出店もスムーズに行えます。

⑶年間2000件以上のオフィス移転仲介実績

三幸エステートは数千坪のオフィス移転プロジェクトから、新規設立会社の案件まで幅広く手掛けています。

三幸エステートのオフィス仲介は物件を紹介するだけではありません。移転に関する基本方針を明確化するためのサポートから、申込み条件や契約書内容のチェック、契約後、入居後も安心のアフターフォローを行います。

この満足度が多くのリピートユーザーにつながっています。

⑶三鬼商事

三鬼商事にはマーケットの動向や地域性に基づいた各種データを状況に応じて、即座に正確に提供できる仕組みがあります。三鬼商事ではビルオーナー、物件を探している顧客が市況を正しく把握できるよう、オフィスビルの最新情報を常時収集し、データを更新しています。永年にわたって蓄積された膨大なデータの中からさまざまな提案資料を提供し、相場やテナント動向などのデータを検証して、最適な物件の紹介を行なっています。

また、それだけでなく、多様化するビジネス環境の中で、オフィスを探すこと以外でも密なるコミュニケーションを持てる人間力があり、即座にサービスを提供できるため、顧客満足度の高い企業として有名です。

賃料相場は目安として捉えよう

基本的に賃料相場として公表されているものは、賃料(共益費を含んでいるものもある)を坪数で割ったものになります。

つまり、多くの場合、その他の敷金、礼金、償却等初期費用として必要な金額は抜いて表示されています。

オフィスを移転したい、もしくは立ち上げたいと思ったときに真っ先に気になるのは賃料相場であると思います。

しかし、本来、必要となる費用を考慮せず、賃料相場を見て移転先を決める方法を取るのではなく、あくまでも賃料相場は今後の交渉における目安として捉えましょう。

もし、今回の移転がコスト削減を目的であるならば、当然、賃料相場の安いエリアを探すと思いますが、その探し方だけでは賃料相場の高いエリアでもコスト削減を実現し、立地条件も良くなる様な交渉が出来なくなります。後に詳しく説明しますが、そのように賃料相場に捉われていては選択肢の幅が広がらないのが事実です。

賃料相場は、純粋に賃料のみの相場であり、その他の費用は含まれていないため、単純に賃料相場が高いといった理由で賃料が高いと結論づけるのは早計です。

※相場というのは変化がとても早いです。

半年前のデータや先月のデータが現在でのデータでは大きく異なる事もあります。賃料相場を参考にする際は常に最新のデータを見る様にしましょう。

東京23区の人気エリアにおける賃料の平均相場

以下が東京23区の人気エリアにおける賃料の相場になります。

これから、自分が契約しようとしている物件が高すぎないか、また、今後契約する際の家賃の目安にしてみてください。

エリア賃料(坪単価)
丸の内・大手町39,900円/坪
京橋・八重洲・日本橋32,200円/坪
新橋・虎ノ門29,800円/坪
赤坂・青山29,900円/坪
渋谷・道玄坂31,600円/坪
赤坂・青山29,800円/坪
本木・麻布28,500円/坪
新宿・歌舞伎町26,800円/坪
恵比寿・広尾28,600円/坪
浜松町・高輪23,200円/坪
四谷・市ヶ谷22,400円/坪

オフィス・テナント賃料交渉時に必ず注意すべき6点とは?

オフィス・テナント賃料交渉時に必ず以下の6点ができるかどうかを事前に確認しましょう。

①契約面積と実効面積を比較する

オフィスの契約面積は通常坪数で定義されてます。

実際、過去に家賃交渉したことがある人は、『○○坪〜○○坪で予算は坪単価○万円』という形でこうしょうしたのではないでしょうか。こういった交渉の場合、契約面積にどこまで含まれているかは重要なポイントになります。

大型ビルなどの共有部にトイレや給湯部がある物件は貸室内のみが契約面積となるケースが多く、非常に良心的な契約となります。この場合、水道代やトイレ等の清掃費用や備品補充の請求もありません。

しかし、中規模ビルなど1フロア1テナントの物件だと、トイレや給湯スペース、場合によってはエレベータホールも契約面積に含まれるケースがあります。

※さらに注意点として水道光熱費の負担も物件によって異なりますので、その点も含めて判断が必要になります。

また、貸室内に柱がある場合や、窓際に置型空調が設置されている場合もあり、柱や空調機も契約面積に含まれるケースが多いのが現状です。エレベータホールがなく、そのまま貸室に入る物件などもあります。

表面の坪単価だけではなく、契約の実効面積と総額のコスト、更に収容可能な机や共有スペースのレイアウトイメージなども考えた上で物件を探しましょう。契約の実効面積と契約面積に乖離がある場合、その点を交渉時に指摘することで賃料などを下げる方法は一般的に行われています。

②期間限定の物件を探す

あまり知られていませんが、取り壊しなどの理由で期間限定の物件というものがオフィス物件には存在します。

少し前に話題になったトピックスだと、赤坂ツインタワーが建替の可能性があるという事で、2014年3月までの定期借家契約で募集されてのはご存知でしょうか。

契約期間の終了が確定すると、ある意味期間限定という事で単価が安くなります。期間限定でも問題無いという企業や急成長中で広めに借りておきたい企業には大変お得なため、おすすめします。実際、赤坂ツインタワーも、大人気だったようです。

ベンチャー企業の場合、人が増えるスピードも早く1〜2年毎に移転をする企業も多いです。そういった企業にとっては、相性が良かったといえるでしょう。

期間限定の物件は途中解約ができない事や期間が来ればまた移転しなければならない事などデメリットもありますが、取り壊しの場合は、原状回復義務も免除になり、且つ相場より安く借りられるため、メリットもあるのは事実です。

③フリーレントを取る

オフィスビル契約の際に、よく出てくる言葉が「フリーレント」です。

フリーレントはいわゆる賃料無料期間を指します。

現在の様に、オフィス空室率が高止まりして借主優位のマーケットでは、数ヶ月分のフリーレントが提示される事があります。

オフィスの貸主としては、賃料単価の下落を防ぐ事が目的になりますが、実質の支払いに大きな影響があります。

そのため、賃料交渉と同じく重要な交渉ポイントとなります。

尚、フリーレント期間中は完全に無料だと勘違いされる事がありますが、共益費相当額は負担になる可能性が高いです。

また、大型契約の場合には6ヶ月フリーレントや、すごいケースだと12ヶ月フリーレントなんていう提示がある場合もありますが、その分、解約禁止期間が設定されているので、その点は注意が必要でしょう。

24ヶ月や36ヶ月など当初の契約期間内に解約になった場合は、違約金がかかってしまいます。

フリーレントを取る際には、違約金の額なども比較してみると良いと思います。

よくこの物件フリーレント何ヶ月とれるかと考える人もいますが、実際にはいつ頃から契約を開始するかによって交渉幅は大きく異なります。

そのため、契約開始(移転の希望時期)を説明した上で、具体的なフリーレント交渉をする事をおすすめします。

100坪程度の契約だと、最近だと6ヶ月程度のフリーレントが出るケースもあります。

また、6ヶ月後から6ヶ月フリーレントを欲しいと交渉すると、貸主は12ヶ月賃料が入って来ない事になるので、交渉が難しくしてしまうため、あまり、長く取りすぎないように注意が必要です。

④敷金の早期返還を事前要求する

敷金は基本的には退去後に原状回復工事費用を除く金額が返還されます。

敷金の返還時期は一般的には2ヶ月以内が多いです。

しかし、時々、「退去後6ヶ月以内に」や「次の入居者が決まり次第速やかに」などという条文が出てくる場合がありますので、必ず、チェックが必要です。

退去後速やかにと言われた場合も、ある程度の目安を確認しておいた方が良いと思います。

というのは、貸主の財務状況によっては、契約書に記載があっても返還の遅延というケースもあるためです。

また、競売などにかかってしまった場合の敷金返還請求権も、新所有者にではなく、旧所有者に対してです。

そのため、貸主の与信は入居前に確認をし、速やかに敷金が返還されるように事前に契約時に交渉しましょう。

⑤解約違約金がかからないようにする

契約書の中身を細かくチェックされない方が案外多いのではないでしょうか。

さり気なく想定外の事項が入っていることがあるので、注意が必要です。そして、契約書に必ずといっていいほど記載されている事項として解約違約金という項目があります。

解約違約金は契約期間内に解約した場合の違約金です。解約違約金条項がついていると、契約期間の満了時以外に解約した場合、違約金が発生する事になります。

例としてあげると、契約当初に解約違約金の条項を設定されていたという事で、その後の再契約(更新)の際にも条項が残ったままというケースは非常に多く、揉め事になりやすいです。

そのため、何度か再契約もされているにも関わらず、中途解約という事になり、解約違約金を数ヶ月分請求されてしまうケースが現在、頻発しているそうです。

例えば、賃料が100万円の場合、違約金はその3倍の300万円と高額になるケースもあるそうです。

特に最近はフリーレントの設定をされる契約も増えてきているので、短期解約の違約金が設定される事は多いです。

そのため、物件を契約する場合や家賃を更新する場合、違約金がかからないように交渉した方が賢明でしょう。解約違約金が発生する契約というのは、特に移転の多いベンチャー企業の場合だと契約前に確認および交渉が必要でしょう。

⑥定期借家契約の物件を探す

賃貸事務所の契約の場合、普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。

普通借家契約は、一般的な賃貸住宅などと同じく、その都度契約を更新していきます。

一方、定期借家契約の場合、契約期間が満了した時点で契約終了となり、退去しなければなりません。ただし、再契約の定めがある場合には再契約して事務所を借り続けることができます。

※なお、定期借家契約の契約期間には法的な制限がなく、自由に決めることができます。

近年では、定期借家契約を利用している賃貸事務所が増えています。取り壊す予定があるビルに入っている賃貸事務所などでは、定期借家契約にしていることが多いといえます。

定期借家契約では、契約期間中に解約ができなかったり貸す側が再契約を結ばない権利を持っているなど、デメリットだと感じる契約条件もあります。

しかし、契約期間が限定されているからこそお得な条件を引き出せる場合もあるため、賃貸オフィスや賃貸事務所を探す際には定期借家契約だと家賃交渉が行いやすくなります。

まとめ

いかがだったでしょうか。

今回の記事の冒頭で説明したように、まず、何より家賃交渉を始める前に必ず、家賃相場を正しく理解することが必要です。

また、ただ相場の価格のみを見て『高い、安い』と判断をするのではなく、あくまでも賃料相場は今後の交渉における目安として捉えましょう。

そして、上記でも述べたように、

  1. 契約面積と実効面積を比較する
  2. 期間限定の物件を探す
  3. フリーレントを取る
  4. 敷金の早期返還を事前要求する
  5. 解約違約金がかからないようにする
  6. 定期借家契約の物件を探す

の上記6点が可能かどうかを見極めましょう。

この点を踏まえて交渉すると、オフィスを移転もしくは新規立ち上げを考えている人にとって、移転先の費用を抑える事が出来るでしょう。

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